Provvigione immobiliare: conta la messa in contatto tra venditore e acquirente o serve l’identità dell’affare?

La controversia trae origine dall’azione introdotta da un’agenzia immobiliare innanzi al Tribunale di Siena, con la quale questa rivendicava il diritto a percepire la provvigione ex art. 1755 c.c. per aver messo in contatto la società X con i proprietari di un campeggio. L’agenzia sosteneva che la propria attività di mediazione, avviata già nel 2013, fosse stata determinante per l’operazione poi conclusasi nel marzo 2017, con il trasferimento delle quote sociali e dei terreni contermini. Da ciò sarebbe dovuto derivare, secondo l’attrice, il diritto alla provvigione pari al 3% del prezzo, oltre accessori.

La società X contestava radicalmente tale pretesa, osservando come nel 2013 l’interesse manifestato riguardasse unicamente l’affitto della struttura, che peraltro non trovò seguito, e che l’acquisto avvenuto anni dopo ebbe natura, oggetto e modalità completamente diverse. Infatti, l’operazione del 2017 consistette in una complessa cessione di quote sociali e accollo di debiti e non nella compravendita diretta dell’immobile, sicché l’apporto dell’agenzia non poteva dirsi causalmente rilevante.

Il Tribunale di Siena respingeva integralmente le domande, rilevando come l’apporto di mediazione fosse stato causalmente irrilevante rispetto alla complessa operazione maturata nel 2017.

Pertanto l’agenzia ha proposto appello, articolando vari motivi di doglianza tra cui il travisamento dei fatti, la sottovalutazione dell’opera del mediatore, la ritenuta diversità tra l’affare prospettato e quello concluso, l’erroneo riparto dell’onere probatorio, nonché l’omessa quantificazione della provvigione.

La Corte di Appello di Firenze ha affrontato puntualmente le censure, ribadendo alcuni consolidati principi di diritto. In particolare, ha statuito che il diritto alla provvigione sorge solo se vi è “identità dell’affare proposto con quello concluso”, identità che non è esclusa da mere modifiche di condizioni, ma che “deve pur sempre riscontrarsi quale continuità dell’operazione e collegamento causale con l’opera del mediatore”.

Nel caso di specie, la Corte ha sottolineato che non tale identità non fosse riscontrabile, poiché l’affare infine intercorso tra X e i proprietari del campeggio non è stato raggiunto grazie all’opera di mediazione dell’agenzia, ma è stato il frutto di autonome e successive determinazioni maturate a distanza di oltre tre anni e con un oggetto giuridicamente differente. Il Giudice di seconde cure ha chiaramente affermato che l’apporto del mediatore è stato causalmente irrilevante rispetto alla complessa operazione maturata nel 2017 e che “non può ravvisarsi nesso causale ex art. 1755 c.c. tra l’opera prestata nel 2013 e la successiva cessione di quote sociali intervenuta nel 2017”.

La conseguenza è stata il rigetto dell’appello, con condanna dell’agenzia alla rifusione delle spese di lite.