Con la sentenza 22 maggio 2026, n. 4155, la Quarta Sezione del Consiglio di Stato è tornata ad affrontare un tema di particolare rilievo pratico in materia edilizia: quello degli effetti del condono sullo stato legittimo dell’immobile e, più precisamente, della possibilità di computare i volumi condonati ai fini di successivi interventi edilizi.
La questione sottoposta al Giudice amministrativo riguardava un permesso di costruire rilasciato per un intervento di ristrutturazione edilizia mediante demolizione e ricostruzione di edifici esistenti, con incremento di altezza e volumetria; in particolare, le appellanti avevano contestato, tra l’altro, il computo della volumetria assentita, sostenendo che alcune opere preesistenti, in quanto asseritamente abusive, non avrebbero potuto essere considerate quale base di calcolo per l’intervento successivo.
Il Consiglio di Stato ha respinto la censura, chiarendo che le opere indicate come abusive risultavano, in realtà, oggetto di precedenti condoni.
Secondo il Consiglio di Stato, infatti, le opere condonate, pur divenendo legittime per effetto di una sanatoria straordinaria fondata su leggi speciali e temporanee, acquistano comunque piena legittimità edilizia.
Ne deriva che, in assenza di un chiaro divieto normativo, le opere condonate non possono essere assoggettate a un trattamento deteriore rispetto ai manufatti legittimamente realizzati ab origine o successivamente sanati secondo gli strumenti ordinari, in quanto, diversamente, si finirebbe per introdurre una distinzione non prevista dalla legge tra immobili “originariamente legittimi” e immobili “legittimati” mediante sanatoria.
Nel riconoscere tale principio, la giurisprudenza richiama altresì quanto disposto dall’art. 9-bis del d.P.R. n. 380/2001, che definisce lo stato legittimo dell’immobile come quello risultante dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa.
Secondo il Consiglio di Stato, il riferimento alla “legittimazione” della costruzione comprende anche la sanatoria postuma, e quindi anche il condono edilizio, ove regolarmente perfezionato.
La decisione assume particolare rilievo in quanto si inserisce in un quadro giurisprudenziale non sempre univoco, offrendo un chiarimento importante per proprietari, tecnici e amministrazioni comunali: il condono edilizio, una volta perfezionato con il rilascio del relativo titolo, concorre alla definizione dello stato legittimo dell’immobile e può rilevare anche ai fini di successivi interventi edilizi, salvo che la legge o la disciplina urbanistica applicabile introducano espressamente limiti o divieti specifici.